何謂土地增值稅「一生一次」與「一生一屋」?其差異?－禾禮地政士事務所

文｜禾禮地政士事務所黃景揚

本文探討重點:

1.何謂土地增值稅
2.土地增值稅如何計算
3.何謂自用住宅用地
4.適用「一生一次」優惠稅率之要件
5.適用「一生一屋」優惠稅率之要件
6.補充說明

項目	一生一次	一生一屋
1.稅率	10%	10%
2.面積限制	都市土地面積未超過300平方公尺(約90坪)或非都市土地積未超過700平方公尺(約211坪)部份	出售都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪)或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)部分
3.設籍限制及持有時間限制	地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。	土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。出售前持有該土地6年以上。
4.用途限制	出售前1年內未曾供營業或出租。	出售前5年內無出租或供營業使用 (如地上房屋部分供出租或營業使用，可申請依比例分別按自用及一般稅率課徵)
5.屋數限制	無屋數限制。若同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自用住宅條件，可規劃在同一天簽訂買賣契約同一天申報土地增值稅，在面積限制範圍內即可同時適用自用住宅優惠稅率。	1屋限制。出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女，無該自用住宅以外房屋
6.次數限制	一人一生僅有一次	無次數之限制 (曾適用一生一次後，始得再申請適用一生一屋)

一、何謂土地增值稅?

已規定地價之土地，於土地所有權移轉或設定典權時，應按其土地漲價總數額徵收（典權為預繳，詳見土地稅法第29條）土地增值稅。
但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。

二、土地增值稅如何計算?

土地增值稅稅額的計算，主要與申報移轉土地公告現值、原規定地價或前次公告現值、持有期間長短及使用情形有關，基本上土地增值稅的稅率分為一般用地(20%~40%)及自用住宅用地(10%)二種，分別規定在土地稅法第33條及第34條，以下單就「自用住宅用地優惠稅率」作重點整理:
自用住宅優惠稅率又可以分成「一生一次」及「一生一屋」二種，規定於「土地稅法第34條」中:

土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之10徵收之；超過3公畝或7公畝者，其超過部份之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。
前項土地於出售前1年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。
第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之10者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿1年以上者不在此限。
土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。
土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制:
1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土第面積未超過3.5公畝部分。
2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
3.出售前持有該土地6年以上。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
5.出售前5年內，無供營業使用或出租。

三、何謂自用住宅用地?

又「土地稅法第34條」第一項所稱自用住宅用地之名詞解釋，可以參照「土地稅法第9條」:
本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

四、適用一生一次優惠稅率之要件

其中土地稅法第34條第一至第四項，即是「一生一次」優惠稅率之規定，欲使用一生一次優惠稅率須符合下列幾款條件:

1.土地房屋所有權人
土地及房屋之所有權人，須為本人、配偶或直系親屬所有。

2.辦竣戶籍登記
本人、配偶或是直系親屬的戶籍須設在這間房子，惟法條規定「...於該地辦竣戶籍登記...」，所以只要在房屋土地移轉當時有戶籍遷入就可以了。

3.面積限制
都市土地面積在300平方公尺(約90.75坪)以內；或非都市土地700平方公尺(約211.75坪)以內。

4.無出租或營業使用
土地及房屋於移轉前1年內，不得出租或供營業使用。

5.房屋價值現值
自用住宅建築物工程完成後若未滿1年，其房屋的評定現值必須高於其基地公告土地現值的10%。

6.一次限制
符合上述條件，享受自用住宅優惠稅率者，以每人一生限用1次為限。

五、適用一生一屋優惠稅率之要件

「土地稅法第34條」第五項，為「一生一屋」之規定，欲使用一生一屋優惠稅率須符合之條件如下:

1.已享用過「一生一次」之規定

2.持有時間限制
土地及房屋之所有權人，須為本人、配偶或未成年子女。

3.辦竣戶籍登記
本人、配偶或是未成年子女的戶籍須設籍連續滿6年。

4.面積限制
都市土地面積在150平方公尺(約45.37坪)以內；或非都市土地350平方公尺(約105.87坪)以內。

5.無出租或營業使用
土地及房屋於移轉前5年內，不得出租或供營業使用。

6.一屋限制
於移轉時，其土地所有權人與其配偶及未成年子女，沒有該自用住宅以外之其他房屋。

7.持有期間
持有該自用住宅及該土地須6年以上。

六、補充說明

（一）可以「多戶」同時享用「一生一次」優惠稅率：

如果同時擁有多戶自用住宅，也都符合本文上述條件，只要是在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍以內者，都可以規劃在同一時間點向稅捐稽徵機關申報土地增值稅，同時適用「一生一次」優惠稅率。
至於「一生一屋」則因規定於移轉時，土地所有權人與其配偶及未成年子女，須無該自用住宅以外之房屋，自然沒有同時享有優惠稅率之適用。

（二）房地騰空待售，以致在簽定買賣契約時，戶籍已不在該土地上，仍可享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。（財政部72.8.17.台財稅第35797號）

土地所有權人為騰空房地以待出售，以致在簽訂契約時，戶籍不在出售的土地上，與自用住宅的要件不符，原不得認為繼續供自用住宅使用，但是，為了顧及納稅義務人實際上的困難，凡是遷出戶籍距離出售時間不滿1年，且在遷出戶籍期間，該自用住宅用地無出租或供營業使用，仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

（三）土地所有權人先購買自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起1年內，出售原有自用住宅用地者，亦可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。（財政部99年4月6日台財稅字第09904507190號令）

（四）土地所有權人新購自用住宅用地並將戶籍自原自用住宅用地遷至新購自用住宅用地，嗣後出售原自用住宅用地時戶籍未在該地或已再遷回該地者，如出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女已在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年，其遷出戶籍日至原自用住宅用地出售日期間未滿1年者，仍可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。（財政部100年8月15日台財稅字第10000185310號令）

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