何謂「分別共有」、「公同共有」及「分管契約」?－禾禮地政士事務所

文|黃景揚地政士

不論是動產或不動產，所有權的型態大致可分為「單獨所有」與「共有」二類。

而我們常聽聞不動產的「分別共有」、「公同共有」，其實都是屬於共有的範疇，

本文僅將這二種共有型態作一簡單解釋供參。

一、何謂「分別共有」？

簡單說，就是數人共同享有一物的所有權，這些人就稱為「共有人」，而那一物即為「共有物」。

分別共有物的各共有人，在外觀上，皆有明確的應有部分(或俗稱持分）。

1.數位共有人按其「應有部分」對於一物有所有權之關係，即所謂分別共有。（民法第817條）

2.除了契約有另外約定外，每位共有人對於共有物的「全部」，都有使用收益之權。（民法第818條）

3.每位共有人都可以自由處分其「應有部分」，但對於共有物「全部」的處分、變更及設定負擔行為，原則上應得共有人全體之同意。（民法第819條）

二、何謂「公同共有」？

相較於分別共有，公同共有在外觀上並沒有「應有部分」的概念，僅在內部存有「潛在應有部分」。

而公同共有的型態，最常出現在「遺產繼承」、「祭祀公業」、「合夥契約」或「約定為共同財產制夫妻之共同財產」中，例如：分割遺產全體繼承人對於遺產全部為公同共有、合夥的股份或祭祀公業的派下權(或稱鬮分、房份)等。

1.依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一物，就是公同共有人。（民法第827條第一項）

2.繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。(民法第1151條)

3.各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。（民法第827條第三項）

4.公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。（民法第828條第三項）

5.公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。（民法第829條)(依法律規定、習慣或法律行為而成立者)

6.公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定。(民法第830條)

7.繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。(民法第1164條)

8.在公同共有遺產分割自由之原則下，民法第1164條規定，繼承人得隨時請求分割遺產，該條所稱之「得隨時請求分割」，依同法第829條及第830條第一項規定觀之，自應解為包含請求終止公同共有關係在內，俾繼承人之公同共有關係歸於消滅而成為分別共有，始不致與同法第829條所定之旨趣相左，庶不失繼承人得隨時請求分割遺產之立法本旨。(最高法院民事判決93年度台上字第2609號)

實務問題：

實務上，我們遇到許多遺產繼承的案件，都是繼承人不了解究竟何謂「分別共有」與「公同共有」，而產生糾紛問題。

若為了省事採用「公同共有」繼承，由於沒有明確公示誰的持分是幾分之幾，事後就會衍生許多麻煩。而採用「分別共有」來繼承的繼承人，雖然有明確的持分，但也不見得就不會有問題發生。

當然，最好的情況是分割成各人單獨所有，但因使用現況或法令限制而不能分割的土地或建物，該如何處理避免爭端呢？

這時候，不少人會請我們協助訂立「分管契約」，讓共有人取得共識，共同管理共有物。

三、何謂「共有物管理」、「分管契約」？

（一）共有物的「管理」不同於共有物的「處分、變更及設定負擔」。

共有物的「處分、變更及設定負擔」，係指對於共有物全部為移轉、限制、消滅、變更或設定他項物權...等而言，原則上應得共有人全體的同意(民法第819條第2項)(大法官解釋第141號)。例外無須全體共有人同意之處理方法。----> 何謂「土地法第34條之1」、「多數決處分」?
而共有物的「管理」，是指共有物的「保存行為」及「改良」、「利用」等行為(民法第820條)。

1. 保存行為：

指為了防止共有物的毀損、滅失，而維持其現狀的行為，包括「事實行為」或「法律行為」，例如：簡易修繕漏水的房屋。

保存行為，若沒有分管契約，原則上可以由共有人單獨為全體共有人為之，無須得其他共有人同意。(民法第820條第五項)

2. 改良行為：

指不變更共有物的性質，而增加其效用或價值的行為，例如：將荒地開墾為可耕作的農田。

改良行為，原則上應以共有人過半數及其應有部分過半數之同意行之。但其應有部分合計超過2/3者，其人數不予計算。(民法第820條第一項)

3. 利用行為：

指以滿足共有人共同需要為目的，同樣不變更共有物的性質，而決定其使用收益方法的行為，例如：將共有土地出租或出借。

利用行為，原則上應以共有人過半數及其應有部分過半數之同意行之。但其應有部分合計超過2/3者，其人數不予計算。(民法第820條第一項)

（二）共有人約定各自占有特定部分而為管理之契約，即所謂「分管契約」。

分管契約之成立，必須由全體共有人共同協議，且不以訂立書面為必要，實務上以明示或默示均無不可。

共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。(最高法院87年台上字第1359號民事判決)

倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管理之部分，互相容忍，對於他共有人之使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，以歷有年，固非不得認有默示之分管契約存在。(台灣高等法院98年度上易字第543號民事判決)

（三）「分管契約」對於第三人之效力如何？

為了避免共有人訂立分管契約之後，因轉讓自己的應有部分給予他人，而破壞了原有的共有物分管秩序安定，民法第826條之1特別規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」、「動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。」、「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」

意即，不動產之分管契約，如經登記，對於應有部分之受讓人便具有拘束力。

而動產之分管契約，應有部分之受讓人，倘明知或因過失而不知有分管契約存在，仍應受分管契約之拘束。

四、補充-何謂「分管決定」、「分管裁定」？

談及分管，除前述的分管契約，尚有「分管決定」及「分管裁定」之分。

1.分管決定：

共有人如採用民法第820條第一項以「多數決」的方式同意管理，此為「分管決定」，少數不同意或未表示意見者，仍受此「分管決定」的拘束。

2.分管裁定：

民法第820條第2項對於共有人以多數決即「分管決定」的方式，決定管理，倘有「顯失公平」的情形，「不同意的共有人」得聲請法院以「裁定」變更，法院因而所為的裁定，即為「分管裁定」。

五、補充-何謂「區分所有」?

除了前述分別共有與公同共有外，也補充解釋一下「區分所有」。

區分所有，指一建築物被數人區分，而各有其「專有部分」，並就「共用部分」按其應有部分有所有權。故區分所有權之意涵，事實上包含「專有部分」及「共用部分」二者。(公寓大廈管理條例第3條第二款)

其中「專有部分」，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。(公寓大廈管理條例第3條第三款)(依民法第799條規定，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。)