文|黃景揚 代書/地政士 0931-062-585
 
「重劃區內耕地出售之優先購買權問題」文章發表後,陸續有讀者來電詢問,我的土地是農地還是耕地?什麼是「耕地」?什麼是「農地」? 
 
本文探討重點:
一、農業用地與耕地之差異
二、重劃區內耕地優先購買權
三、耕地分割限制
四、耕地移轉限制
 
 
一、農業用地與耕地之差異
(一)何謂農業用地:
依農業發展條例第3條第10款規定,所稱「農業用地」指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地:
1.供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
2.供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
3.農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地。
(二)何謂耕地:
依農業發展條例第3條第11款規定,所稱「耕地」指依區域計畫法劃定為特定農業區一般農業區山坡地保育區森林區農牧用地
意即「耕地」僅出現於非都市土地(適用區域計畫法),至於已頒布都市計畫之土地(都市土地)範圍內不會有「耕地」。
 
二、重劃區內耕地優先購買權
 
三、耕地分割限制
(一)耕地可以分割嗎?
在民國89年1月28日以後,耕地分割之限制已有放寬,原則上,倘分割後每筆地號每人所有的面積皆能達到0.25公頃(2500平方公尺)以上,就可以分割。
 
(二)面積限制之例外
雖然耕地分割之原則是分割後每人所有面積必須達到0.25公頃,但農業發展條例第16條亦有例外規定,倘因特殊情形,即使面積不到0.25公頃,仍然可以分割,所稱特殊情形列舉如下:
1.因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者,得為分割合併;同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。
2.部分依法變更為非耕地使用者,其依法變更部分及共有分管之未變更部分,得為分割。
3.中華民國89年1月28日以後所繼承之耕地,得分割為單獨所有。
4.中華民國89年1月27日以前之共有耕地,得分割為單獨所有。
5.耕地三七五租約,租佃雙方協議以分割方式終止租約者,得分割為租佃雙方單獨所有。
6.其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要,經中央目的事業主管機關專案核准者,得為分割。
 
(三)耕地一定要農用才能分割嗎?
耕地分割案件,並不以農用為要件,意即不需要檢附「農業用地作農業使用證明書」。即使耕地使用現況即使不合法(例如違反區域計畫法或都市計畫法等使用管制之法令規定),仍得向登記機關申請分割登記。
 
(四)有農舍的耕地可以分割嗎?
原則上,依農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定,已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割
已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制,除符合下列情形之一者外,不得解除:
1.農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
2.非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
3.農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定,經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後,該農業用地面積仍達0.25 公頃以上。
 
(五)耕地上有違建可以分割嗎?
如果符合上述各項分割要件,即便耕地上存有違章建築或有其他違規使用情形,倘不涉及所有權移轉,仍得申請分割。但地政機關於辦理分割測量時,如果發現耕地上有違法使用之情事,仍應同時將違法情形,報請主管機關妥為處理,以遏止耕地繼續違法使用。
 
(六)共有耕地如何分割?
民國89年1月27日(含)前取得之共有耕地及民國89年1月28日後所繼承取得之耕地,可以由全體共有人出具協議書或持憑法院之確定判決,申請分割為單獨所有,但分割後耕地筆數,不得超過共有人人數。
共有耕地之分割,原則上應分割為單獨所有,如果共有人間達成協議,由部分共有人就其應有部分仍然維持共有,亦准予受理,惟不得有全體共有人或全體繼承人維持共有之情形,但持憑法院確定判決或和解筆錄辦理分割者,不在此限。
 
(七)分割後,由部分共有人維持共有狀態,日後可以再申請分割嗎?
分割後維持共有的耕地部分,由於權屬狀態已轉變為農業發展條例修正實行後(即89年1月28日以後)的新共有情形,所以不得再適用「89年1月27日﹝含﹞以前已經是共有的耕地」的情形來申請分割。除非該部分共有耕地符合分割後每人每筆面積達0.25公頃以上之基本原則,才能再辦理分割。
 
(八) 共有人之一曾於農發修正後移轉持分給他人,是否可以辦理分割呢?
1.共有人數不變:
倘該共有人係移轉其「全部持分移轉另一人時,因該筆耕地共有人總數維持與89年1月27日(含)以前相同,並未有所增加,仍然可以申辦分割。
2.共有人數增加:
但是如果該共有人係移轉其「持分」給2人或2人以上時(造成共有人人數比89年1月27日以前的共有人人數多),除非分割後每人每筆面積達到0.25公頃以上,否則分割筆數不能超過89年1月27日(含)以前的共有人人數,且89年1月28日以後所新增的共有人持分部分,不能分割為單獨所有。
3.共有人數減少:
另外,假如數共有人移轉其持分予同一人時,因共有人數減少,可以申辦分割。
 
四、耕地移轉限制
依農業發展條例第33條規定,原則上,私法人不得承受耕地
但如果農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構符合技術密集或資本密集之類目及標準者,檢具經營利用計畫及其他規定書件,向承受耕地所在地之直轄市或縣 (市) 主管機關提出,經核轉中央主管機關許可並核發證明文件後,即得憑以申辦土地所有權移轉登記而承受耕地。
 
 
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