耕地出售-優先購買權問題探討 @ 禾禮地政士事務所

問題：
「我把農地賣掉，鄰地所有權人卻異議，說他有優先購買權！？」「請問這樣合理嗎？」「我該怎麼處理？」

經過調查：
原來這筆「農地」是重劃區內的耕地，若買賣雙方或承辦地政士未謹慎多加留意，確實常會有買賣糾紛產生。嚴重時，甚至會讓契約當事人或承辦地政士成為被起訴的對象。

因此，本文探討關於重劃區內耕地之優先購買權問題，盼能減少交易糾紛與曠日廢時之訟累。

一、法律規定解析

（一）參照農地重劃條例第５條規定，重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：

１．出租耕地之承租人

２．共有土地現耕之他共有人

３．毗連耕地之現耕所有權人

按內政部96年5月11日內授中辦地字第0960726585號函解釋，所稱「毗連耕地之現耕所有權人」，係指與欲出售之土地四周邊界相連，且現仍為自行耕作之土地所有權人。又所稱現仍自行耕作之土地所有權人，事涉家庭農場之農業經營，依照農業主管機關行政院農業委員會意旨，毗連耕地之所有權人不侷限於「親自」下田耕作。

（二）優先購買權之探討 :

參考內政部71年3月19日台內地字第70578號函解釋，可歸納出以下重點：

１．耕地承租人之優先購買權屬「物權」性質。非經同意放棄優先購買權不得為移轉登記，其未經同意而逕行移轉並完成登記者，得撤銷之。

２．共有土地現耕之他共有人，且有耕作事實者，其優先購買權屬「債權」性質。若出賣人未通知，他共有人得舉證其受損害而請求賠償。

３．毗連耕地現耕所有權人之優先購買權，屬於「債權」性質。若出賣人未通知，毗鄰耕地現耕所有權人得舉證其受損害而請求賠償。

４．優先購買權，屬於物權性質者，如經地政機關知悉，非經承租人之同意不得移轉；但實務上，租賃關係通常不易由地政機關所得知，除非當事人提出異議外，地政機關仍很有可能在要求其「切結」無租賃關係後，准其登記。（提醒您，該登記仍得依法撤銷。）

５．優先購買權，屬於債權性質者，出賣人仍宜先行通知優先購買權人。若不為通知，其登記完成前經異議者，仍會被地政機關駁回；若完成登記者，則如前述再論斷是否涉及損害賠償、偽造文書甚或使公務員登載不實之問題。

６．實務上，債權性質之優先購買權人若欲主張出賣人故意不通知，有無涉及其他動機或侵權行為或刑事問題等，仍須由訴訟提起人負舉證責任。

二、實務因應辦法

（一）優先購買權之處理辦法

１．耕地承租人放棄優先購買權（物權性質）時，依土地登記規則第97條第二項規定，應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證明文件並切結「優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任」字樣。

２．共有土地現耕之他共有人及毗連耕地現耕所有權人放棄其優先購買權（債權性質）時，應附具切結書或於申報書適當欄位自行簽註「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣憑辦。

（二）地政士之專業責任

１．一般而言，買賣契約書均會載明「如有第三人依土地法第34條之1、土地法第104條、土地法第107條、耕地三七五減租條例第15條、農地重劃條例第5條或民法第425-1條規定主張優先購買權之情形，賣方應提供權利人已放棄優先購買權之證明文件，或已依法通知優先購買權人行使權利之證明文件。如賣方未依法通知權利人或稱權利人已放棄權利，嗣後權利人卻主張優先購買權致本契約無法履行時，賣方應負損害賠償之責」之字樣。惟地政士在處理此類案件時，買賣契約書上仍宜載明其解除條件，以避免優先購買人主張優先購買時，產生違約訟累，影響當事人權益。

２．承上所述，此類案件買賣契約宜載明特別約定事項：「如有農地重劃條例第5條規定各款優先購買權人主張優先購買權時，買方得請求賣方一次返還已收取之價金，且得主張解除契約權，賣方不得異議或主張任何損失賠償」字樣(僅供參考，仍應依個案情形調整特約事項)。

３．地政士應基於善良管理人之責任義務，共同維護不動產市場交易安全，若未在契約書內載明相關權利義務關係，而於契約當事人提起訴訟時，自難說服法官無負擔一定程序法律責任之理由。

文章延伸：「耕地分割限制」、「耕地」、「農業用地」

文章延伸：如何取得農民資格？