文|黃景揚 代書/地政士 

「我最近對一個社區的房子有興趣,那個社區有36坪和46坪兩種坪數,不過明明是同一個社區,公設比居然不一樣。36坪的房型公設比大約28%,46坪的居然是33%,為什麼會這樣呢?」朋友好奇的問。
「他們是不是在不同棟?每層的戶數不一樣?」我問
「對呀,36坪那個是一層2戶,46坪那個是一層1戶。這個對公設比有差別喔?」朋友狐疑。

 

本文探討重點:

1.何謂公設比
2.公設比如何計算

如果想另外了解何謂「法定停車位」、「獎勵增設停車位」、「自行增設停車位」請點擊標題連結文章

一、何謂「公設比」?

最近不少朋友都有類似的問題,其實「公設比」不是個法定名詞,也沒有法定的定義與算法,我們一般認為的公設比便是以「共有面積÷登記面積(即專有面積+共有面積)」,簡單說就是公共設施的比例
近年來房市盛傳,內政部將推動只算主建物價格的「實坪制」,但因引發爭議大,且無法反映公共設施的建築成本,已確定不推動實坪制,改為揭露「實用坪數價格」;也就是在現行實價揭露權狀總面積的拆算單價外,多增加一個欄目,揭露「主建物+附屬建物」拆算單價。而觀察屋齡越新的電梯大樓,公設比30%以上比比皆是,不過為什麼同一個社區的公設比可能不同?差異在哪裡呢?

其實「公設」可以細分為「大公」和「小公」

「大公」為「整個社區全體住戶都可能用的到的公共設施」,如:大廳、中庭、管理室、機房、屋突、健身房、閱覽室等,甚至有些建案連停車場的「車道」都算在「大公」裡面。
至於「小公」則是指「單一棟樓住戶共同使用的公共設施」,如:每一棟樓的樓梯間、電梯間、走道等,就是屬於「小公」。
以前述這個社區為例,假設每一棟樓的樓梯間、電梯間、走道坪數面積相近,因為36坪房型為一層2戶,46坪房型為一層1戶,所以36坪房型所分配到的「小公」自然比46坪房型的戶別少!由於每一戶分配到的「大公」比例是一樣的,「小公」比例的高低,自然影響「公設比」的高低!所以即使是同一個社區,36坪的房型公設比約28%,46坪的卻是33%,中間的5%差距就是「小公」的差別喔!

二、公設比計算公式

公設比的計算可說是買賣房地產最重要的環節之一,也是許多人困惑的地方。其實,只要掌握方法,公設比的計算一點也不難。
首先,把建物權狀的面積(主建物+附屬建物+共用部分)全部加總當作分母,再把共用部分當成分子,答案就找到了。
另外說明幾個常見的名詞如下:

1.總面積=建物面積:

在計算「建物面積」時,必須參考謄本上的「總面積」坪數 (在權狀上標記為「面積」的部分是指主建物的面積,「總面積」則是加上其他建物,如夾層、樓中樓等)

2.附屬建物:

一般常見的「附屬建物」包含:陽台、花台、雨遮等,會在權狀上逐項標示出來。

3.車位坪數:

建物如附有車位,也會在謄本上看得出來喔!一般常見的車位類型屬於「法定停車位」,通常登記在共有部分 (即「公設」中),將共有部分面積乘上「車位」的「權利範圍」,就可得到「車位」的坪數喔!

4.共有部分=公設:

一般常聽到的「公設」指的就是謄本裡的「共有部分」,由所有住戶共同持有,各自享有其「權利範圍」。須注意的是,如建物附有車位,並登記在公設下的話,必須將車位坪數自公設中扣除才能計算正確的公設坪數。

結論:

花錢買「公設」到底有沒有價值?沒有標準答案。就端看自己和家人的需求,以及買到的是什麼樣的「公設」。一層一戶,能有自己獨立的梯廳,有健身房可以運動,有中庭可以散步,有閱覽室可以在需要安靜工作時靜得下心,有乾淨的游泳池可以和家人玩玩水,有24小時管理的lobby確保社區安全…這些值多少,每個人的答案不同。不過,如果在意「公設比」,下次看屋時也可以留意是不是每一個戶別的「公設比」都一樣喔!

如果想另外了解何謂「法定停車位」、「獎勵增設停車位」、「自行增設停車位」


禾禮地政士事務所
營業時間
平日 9:00-17:00 
聯絡電話
(02)2930-0026

地  址台北市文山區羅斯福路五段222號2樓
網  站|www.heliland.com.tw
Line官方

FB專頁|
【本站文章版權所有,轉載請註明作者姓名標示與出處,禁止更動內文,並請提供有效的本站超連結】

 

arrow
arrow
    文章標籤
    公設比
    全站熱搜

    禾禮地政士事務所 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()