如何辦理不動產繼承？申辦流程及應備文件 @ 禾禮地政士事務所

文｜禾禮地政士事務所黃景揚

遺產繼承辦理流程：

1.戶政事務所：辦理死亡登記、申請戶籍謄本
2.國稅局：查調財產、所得、違章欠稅及金融遺產等資料
3.地方法院：聲請拋棄繼承、陳報遺產清冊
4.國稅局：申報遺產稅、繳納遺產稅
5.稅捐稽徵機關：查詢欠稅
6.戶政事務所：申請印鑑證明
7.地政事務所：辦理不動產繼承登記

第一步：戶政事務所(除戶)

至戶籍所在地戶政事務所辦理死亡登記，並同時申請被繼承人除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本及繼承人印鑑證明等文件。

應備文件：
1.死亡證明書
2.被繼承人戶口名簿
3.被繼承人及其配偶身分證（須配合換證之配偶另備身分證相片1張）
4.代理人身分證正本、印章
5.其他利害關係證明文件

※提醒事項：
1.請向被繼承人戶籍所在地戶政事務所申請除戶證明。
2.得同時申請將死亡登記資料通報壽險公會，壽險公會將交由各保險公司協助清查承保情形，各保險公司再主動通知保險受益人辦理相關理賠給付。

第二步：國稅局(查調遺產)

至國稅局申請查調被繼承人遺產稅財產參考清單、各類所得資料清單、贈與資料清單、信託課稅資料參考清單、死亡前二年內有償移轉不動產明細表及違章欠稅查復表等文件，並同時申請查詢被繼承人金融遺產資料。

應備文件：
1.繼承人身分證正本
2.被繼承人死亡證明書或除戶戶籍謄本
3.繼承人與被繼承人關係證明文件(如現在戶籍謄本或戶口名簿等)
4.委託代理人辦理，應檢附委任書及代理人身分證正本

※提醒事項：
1.金融遺產資料內容包括存款、投資理財帳戶(基金)、保管箱、貸款、電子支付帳戶、記名式儲值卡、保單資料、期貨、上市櫃/興櫃股票、短期票券、信用合作社社員股金等。

第三步：地方法院(若無需要可略)

如繼承人中有欲拋棄繼承權者，需先向被繼承人戶籍所在地管轄法院聲請拋棄繼承，再檢附法院准予備查函向國稅局申報遺產稅(如係74年6月4日以前死亡案件，應檢附拋棄書)。
有關向法院聲請拋棄繼承或陳報遺產清冊之利弊、方法與應備文件，請參閱「拋棄繼承」與「限定繼承」。

※提醒事項：
1.有民法第1156條（陳報遺產清冊）或第1174條(拋棄繼承)情事者，應於知悉得繼承之時起3個月內，以書面向被繼承人戶籍所在地地方法院提出聲請。
2.同一順序繼承人如有拋棄繼承，應由同一順序其他繼承人申報遺產稅。如同一順序繼承人全部拋棄繼承權，則由次一順序繼承人申報。各順序繼承人全部拋棄繼承權者，則由配偶申報。如繼承人全部拋棄繼承權或繼承人不明，則應由依法選定之遺產管理人申報。

第四步：國稅局(申報遺產稅)

待確認繼承人與遺產(於有繼承人欲辦理拋棄繼承者並取得法院准予備查函)後，得向被繼承人戶籍所在地國稅局申報遺產稅。

應備文件：
1.遺產稅申報書
2.被繼承人死亡證明資料 (如：死亡診斷證明書、載有死亡日期之戶籍謄本或戶口名簿影本)
3.繼承系統表及各繼承人現戶戶籍資料（如：身分證、戶籍謄本、戶口名簿、護照或在臺居留證影本等)
4.如有拋棄繼承者，應檢附法院准予核備之證明文件
5.委託他人申報者，應出具委任書及代理人身分證明文件
6.遺產證明相關文件

※提醒事項：
1.凡經常居住中華民國境內之中華民國國民死亡時遺有財產者，應就其在中華民國境內境外全部遺產，課徵遺產稅。所稱全部遺產，包含土地、地上物、房屋、動產及其他有財產價值的權利（如存款、債權、股票、現金、黃金、珠寶、其他財產或權利等），以及死亡前2年內贈與的財產。
2.繼承人應自被繼承人死亡之次日起6個月內，向被繼承人戶籍所在地國稅局申報遺產稅；如有正當理由不能如期申報，亦可在前述期間內，申請延長3個月。
3.依民法第1138條、第1144條，繼承人不分性別均有繼承遺產之權；依同法第1030條之1，生存配偶於法定財產制關係消滅後，得主張行使剩餘財產差額分配請求權。
4.遺產稅證明書之種類:
(1)遺產稅繳稅案件→繳稅完畢→核發「遺產稅繳清證明書」
(2)遺產稅免稅案件→核發「遺產稅免稅證明書」
(3)不計入遺產總額部分→核發「不計入遺產總額證明書」
(4)提出納稅保證案件→核發「同意移轉證明書」
5.依遺產及贈與稅法第8條規定，遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。
6.被繼承人於年度中死亡，如與配偶或其他親屬合併申報綜合所得稅時，其扣除應納未納綜合所得稅額之計算，應按當年度申報被繼承人所得佔申報綜合所得總額比例，核算被繼承人實際應分攤之稅額，再減已扣繳稅款後之淨額，准自遺產總額中扣除。

第五步：地方稅稽徵機關(查欠)

1.持國稅局核發之遺產稅繳清或免稅證明書，可就近選擇至全國任一地方稅稽徵機關及所屬分處(局)辦理繼承各縣市不動產查欠房屋稅、地價稅服務
2.如辦理分割繼承者，請檢附遺產分割協議書一併辦理印花稅繳納作業

※提醒事項：
1.未辦保存登記建物，請至房屋所在地之地方稅稽徵機關辦理房屋稅納稅義務人名義變更，並檢附下列文件：
(1)遺產稅繳清(免稅)證明書
(2)繼承系統表
(3)全部繼承人戶籍資料
(4)遺產分割協議書(依民法第1141條規定按應繼分繼承者免附)
(5)法院核發之拋棄繼承權准予備查函
(6)全體繼承人之印鑑證明
2.新所有權人如符合自用住宅用地要件，請向地方稅稽徵機關申請特別稅率課徵地價稅

第六步：戶政事務所(申請印鑑證明)

於繼承人間欲辦理協議分割繼承而須檢附印鑑證明時，得持印鑑章向戶政機關申請核發印鑑證明。

應備文件：
1.申請人身分證及印鑑章
2.初次請領印鑑證明者，應由本人親自申請；不是初次申請者，可委託代辦並檢附代理人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印鑑章及委託書
3.申請被繼承人死亡除戶戶籍資料、全體繼承人現戶戶籍資料
4.欲辦理分割繼承者需加附全體繼承人之印鑑證明

※提醒事項：
1.印鑑證明得註明限定申請目的。
2.欲辦理分割繼承者需加附全體繼承人之印鑑證明，但有下列情事者，免至戶政事務所申請印鑑證明：
(1)未申請印鑑證明之繼承人於申請登記時親自到場，提出身分證正本，供登記機關人員查驗核符身分
(2)分割協議書經依法公證、認證者或地政士簽證

第七步：地政事務所(辦理不動產繼承登記)

應備文件：
1.土地登記申請書
2.登記清冊
3.繼承系統表
4.土地、建物所有權狀正本
5.被繼承人除戶戶籍資料及全體繼承人現戶戶籍資料
6.遺產稅繳清證明書或免稅證明書或不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書正影本
7.辦理分割繼承者，另檢附全體繼承人之印鑑證明及遺產分割協議書正副本（並應完納印花稅）
8.有拋棄繼承權者，另檢附法院核發之拋棄繼承權准予備查函正影本

※提醒事項：
土地房屋應儘速向管轄地政機關申辦繼承登記，以免產生登記費罰鍰。
土地權利變更登記，應於土地權利變更後1個月內為之，其為繼承登記者，得自繼承開始之日起6個月內為之。聲請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰，但最高不得超過20倍。

本文延伸：「拋棄繼承」與「限定繼承」