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文│黃景揚 代書/地政士 0931-062-585

【案例分享】

成揚社區大樓之管理委員會基於安全考量,經區分所有權人大會開會討論後決議:「地下室汽車停車格內禁停機車」,引發大樓住戶間激烈的討論。試問,此決議是否有效?誰應受此決議之拘束?

一、停車位依產權登記狀態之分類

依據內政部公布之「預售停車位買賣契約書範本」所載資料,停車位依產權登記狀態可分為3種,即本文標題所訂之「法定停車位」、「獎勵增設停車位」及「自行增設停車位」,合先敘明。茲分別說明如下:

(一)法定停車位:(無獨立產權)

係依都市計畫法、建築技術規則建築設計施工編第59條及其他有關法令規定所應附設之停車位,於建築技術規則中,法定停車位係公寓大廈按其樓地板面積多寡所必須設置之停車位。無獨立權狀,以共有部分之應有部分(即持分)方式分配予區分所有權人。

依《公寓大廈管理條例》第4條第2項及第58條第2項規定:「專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及基地權利(所有權或地上權)應有部分分離而為移轉或設定負擔」、「公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共有部分,包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備,讓受於特定人或區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損區分所有權人權益之行為」。
因此,係屬共有部分之法定停車位,須隨同建築物之專有部分一併移轉,不得單獨出售。
但依現行實務,仍可依分管協議、區分所有權人會議決議並在規約中約定,由特定「區分所有權人」專用。

(二)獎勵增設停車位:(得單獨為產權登記)

獎勵增設停車位,係指起造人依據各地方主管機關為增加公眾停車空間所制定之獎勵設置停車位要點(例如台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點、高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點),所增加設置之停車位。
獎勵增設停車位可以申請獨立門牌或地址作為主建物辦理建物所有權第一次登記,單獨為產權登記之增設停車位,因非屬共有部分,故不受《公寓大廈管理條例》規定之限制,可以單獨處分。獎勵增設停車位之所有權人,理當也不以建築物專有部分之區分所有權人為限。簡單而言,係指在法定車位之外,建商以多餘的樓地板面積或法定空地,獨立編列建號後自行設置之停車位,此種車位得以公共設施或獨立權狀方式登記。

(三)自行增設停車位:(得單獨為產權登記)

自行增設停車位,係指起造人在法律規定應留設之法定停車位及獎勵增設停車位以外,另外劃設(增設)之停車位。其屬性與獎勵增設停車位同樣可以申請獨立門牌或地址、可以單獨處分。


二、地下室停車空間產權登記方式

依「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11點規定,區分所有建物地下層依法附建之防空避南設備或停車空間應為共用部分,如其屬於民國80年9月18日台內營字第8071337號函釋公布前請領建造執照建築完成,依使用執照記載或由當事人合意認為非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者,得依土地登記規則第82條規定辦理建物所有權第一次登記。

函釋如下:
【公布日期文號】 內政部80年9月18日台內營字第8071337號函
【要旨】區分所有建物停車空間及防空避難設備之產權登記
【內容】一、本案前經本部於80年8月22日邀集法務部、經建會、省、市政府之地政、建管等相關單位共同研商,獲致結論如次:「依建築法第102條之1規定,建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間,按其性質應依土地登記規則第72條規定辦理所有權登記,但為考量社會實際發展需要,依左列規定辦理:
(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。
(二)前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記,參照土地登記規則第72條規定辦理。
(三)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間,其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」
二、基於法律不溯既往原則,並避免購屋糾紛影響人民權益,對新申請建造執照之案件,應依前開結論辦理。(按:原土地登記規則第72條修正後為第81條)

三、故法定停車位若以民國80年9月18日為界,其登記方式可區分如下:

(一)法定停車位

1.民國80年9月18日以前:

(1)以「主建物」方式登記:

各停車位所有權人共有該「主建物」,因屬於主建物,故有獨立權狀,可以單獨出售給公寓大廈區分所有權人以外之人。

(2)以「共有部分」方式登記:

各停車位所有權人共有該「共有部分」,故無獨立權狀,無法單獨出售給公寓大廈區分所有權人以外之人,只能出售給該公寓大廈區分所有權人。

2.民國80年9月18日以後:

按內政部80年9月18日台內營字第8071337號函函釋,嗣後新申請建造執照者,其法定停車空間均須以「共有部分」方式辦理登記,產權須由全體或部分區分所有權人共有(即俗稱大公或小公),由於以共有部分方式登記,無法取得獨立產權,故無法單獨出售或設定負擔給該公寓大廈區分所有權人以外之人。

(二)獎勵增設停車位

若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址證明」,則得以「主建物」方式辦理登記。
若與法定停車位位於同一樓層,構造上及使用上無法區隔,則亦須與法定停車位同以「共有部分」方式登記。

(三)自行增設停車位

規定同前項獎勵增設停車位。


四、供公眾使用之疑義

(待補充)

五、停車位使用之限制

(一)原則

原則上,「法定停車位」因係屬已約定專用之共有部分,該特定區分所有權人自然得於約定範圍內使用收益。
而屬於專有部分之「獎勵增設停車位」及「自行增設停車位」,按公寓大廈管理條例第4條之規定,區分所有權人,除法律另有限制外,對於專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人之干涉。是故,原則上停車位之所有權人對於自己的停車位理當都能自由使用、收益及處分。

(二)例外

但是,基於公寓大廈區分所有範圍內各個專有部分緊密相鄰之特性,有維持其和諧與秩序之必要。故公寓大廈管理條例對於「專有部分」及「共有部分」之使用、收益或處分,均透過法律或規約之方式進一步予以限制。

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